Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Этапы строительства в Болгарии

Строительство любого дома проходит несколько этапов. Сначала это разработка, согласование проекта и всех связанных с ним вопросов, затем – непосредственное выполнение строительных работ. Успешная реализация каждого этапа завершается подписанием определенного документа. Недвижимость в Болгарии чаще всего приобретается уже после того, как строительство началось и достигло некоторой точки, поэтому представляем информацию о документах, которые должен предоставить застройщик для подтверждения выполнения работ. Речь пойдет об Акте 14, Акте 15, Акте 16. Все они предназначены для контроля над отдельными этапами строительства и являются подтверждением соответствия возводимого сооружения нормативным актам, которые регламентируют соответствие требованиям пожарной, сейсмической безопасности, уровня шума, экологических стандартов.

Нюансы покупки недвижимости в Болгарии на начальных этапах строительства

Приобрести квартиру в Болгарии можно на любом этапе строительства. Бывают случаи, когда за апартамент вносят предоплату еще до того момента, когда проект согласован. Происходит это, если застройщик – хорошо известный и надежный. При этом можно по достаточно низкой цене выбрать ту квартиру, которая понравится – на нужном этаже, с красивым видом. 

Однако у этой схемы есть недостаток. Покупатель вносит предоплату, фиксирует за собой квартиру, но юридически право собственности на нее оформить не может. В результате застройщик может оформить кредит, ипотеку, использовав фактически проданный апартамент в качестве залога. При неисполнении обязательств квартира перейдет кредитору в счет погашения задолженности застройщика. 
Еще один негативный вариант – повторная продажа застройщиком уже купленной недвижимости.

Подобные ситуации встречаются крайне редко, но, чтобы исключить возможность их возникновения, недвижимость лучше покупать после того, как сделку с ней можно будет оформить у нотариуса.

Акт 14

Возможность нотариального оформления квартиры в Болгарии появляется после того, как жилой дом или комплекс получил так называемый Акт 14. Это нормативный документ, свидетельствующий о том, что возведение конструкции жилого дома завершено, здание достигло этапа грубого строительства.

На этом этапе сделано следующее:

• Завершен фундамент;
• Возведены внутренние и внешние стены;
• Завершены лестничные переходы;
• Сделана крыша и чердачное пространство.

Грубое строительство не включает:

• Выравнивание и ограждение двора;
• Гидро, теплоизоляция;
• Проведение и подключение электричества;
• Установка окон, дверей;
• Вентиляция;
• Оштукатуривание стен;
• Выравнивание пола. 

Иногда Акт 14 называют также актом приема конструкции. Подписывается документ инвестором, представителем, осуществляющим контроль над строительством и проектантом.
Акт 14 важен тем, что к моменту его издания реализовано право на строительство объекта и можно начинать реализовывать право собственности на отдельные его части – квартиры. 

Акт 15

После получения акта приема конструкции застройщик приступает к подготовке здания к эксплуатации. Производятся работы по проводке электрических коммуникаций, труб, устанавливается лифт, окна, двери, гидро- и теплоизоляция. В квартирах оштукатуриваются стены, заливается пол. Обустраиваются общие площади – укладывается плитка, окрашиваются стены.

Как только жилое здание будет готово, строительный процесс завершен, выпускается Акт 15. Отметим, что дом при этом в эксплуатацию не вводится. Акт 15 это свидетельство готовности жилого здания к эксплуатации. Документ констатирует факт, что дом готов, соответствует инвестиционному проекту; сооружение, работа машинного оборудования, результаты испытаний и измерений отвечают нормативам.

Акт 15 издается на основании предоставленных договоров на строительство, исполнительной документации, протоколов, деклараций и сертификатов соответствия. В документе фиксируются недочеты, которые должны быть устранены до сдачи жилья в эксплуатацию. 

Акт 15 подписывается генеральным подрядчиком, инвесторами, лицами, осуществляющими контроль над строительством, представителями проектантов, эксплуатирующих организаций. 
Итак, этот документ подразумевает, что жилой дом готов к эксплуатации, но еще не принят. В нем есть вода, свет, работает лифт. Все помещения выглядят красиво, есть ухоженный двор. И если в городах застройщики делают все возможное для скорейшего получения акта о вводе жилого здания в эксплуатацию, то в курортных комплексах, поселках, небольших городках часто тянут с получением этого акта. Люди заселяются, начинают жить в таких комплексах и домах, не подозревая, что они все еще не введены в эксплуатацию.

Риски, которые возникают в этой ситуации:

• Оплата за свет и воду производится по коммерческим, более высоким, тарифам;
• Дом не введен в эксплуатацию – возможно, есть недочеты строительства;
• Продать квартиру в комплексе или жилом доме на этапе Акта 15 не просто.

Акт 16

Полное основание для проживания в жилом доме предоставляет только удостоверение ввода его в эксплуатацию – Акт 16, разрешение на пользование. 

Удостоверение на введение в эксплуатацию завершает строительство и подтверждает следующее:

• В построенном доме действительно можно жить;
• Строительство осуществлялось на основании одобренного строительного проекта;
• Построенное сооружение соответствует проекту;
• Нет нарушения права собственности. 

Состояние готовой квартиры

Обращаем ваше внимание на то, что ни один из вышеуказанных документов не определяет, в каком виде квартира будет передана покупателю. Все эти нормативные акты относятся к жилому зданию.

Состояние, в котором готовая квартира будет передана покупателю, фиксируется в договоре купли-продажи.

В Болгарии от застройщика можно купить жилье в следующем виде:

• «на тапа» — с черновой отделкой. На полу – стяжка, стены зашпаклеваны. Пол на балконе чаще всего выложен керамической плиткой. Санузел может быть полностью готов – есть выводы для воды, канализации, стиральной машины, уложена керамическая плитка.
• «под ключ» — квартира продается с ремонтом. Этот вариант появился после того, как в Болгарии начали активно покупать недвижимость иностранцы. На полу – плитка, ламинат, стены покрашены. Балкон, санузел готовы.
• С мебелью. Это очень редкий вариант, его предлагают в основном жилые комплексы класса люкс.

Купить недвижимость в Болгарии можно на любом этапе строительства в любом состоянии. Во избежание недоразумений рекомендуем обратиться к специалистам агентства недвижимости Apart Estate, чтобы убедиться в том, что квартира приобретается у надежного застройщика, а построенный дом получил Акт 16.