Терминология за недвижими имоти в България: парцел в регулация

Когато закупувате парцел в България за строителство, първото нещо, което трябва да направите е да се уверите, че статутът му е в регулация и че е подходящ за строеж на жилищен имот. Apart Estate ще Ви помогне да разберете какво означава понятието „парцел в регулация” („УПИ” – урегулиран поземлен имот), какви са изискванията към земята в регулация и на какво трябва да обърнете внимание при закупуване на парцел.

Парцел в регулация – какво означава това?

Българското законодателство налага редица изисквания към земи за продаване и закупуване. Основната е, че трябва да се регулира статута им. Това означава, че трябва парцелът да е подходящ за застрояване, да се намира в конкретно населено място, за което има изработен ПУП или общ устройствен план (ОУП). 

Урегулиран поземлен имот или парцел в регулация (УПИ) е поземлен имот, който има граници, определени в подробния устройствен план (ПУП), има достъп от улица или път, конкретно предназначение и начин и технология на изграждане.

Обикновено документът съдържа следните данни:

• Граници по всички страни на обекта.
• Предназначение – за построяване на къща, обектът трябва да е със статут на подходящ за жилищно строителство
• Тип строителство – самостоятелна вила, многофамилна жилищна сграда, брой етажи.
• Плътност на застрояване.
• Наличие на ограничителни и задължителни линии. В съответствие с тези линии се определя къде може да се извърши строителството, както и границите, в които трябва да се издигне къщата или сградата.
• Минимален процент на застроена площ.
• Задължително озеленяване.

Документът може да съдържа и други условия. Основното нещо, което трябва да запомните е, че условията на регулиране се определят само веднъж, а промените се регистрират само в случаи, строго определени от закона. Това е съдебно решение или документ за промяна в статута на поземлен имот.

Други изисквания важат за земята, използвана за строителство. Например, минималният парцел в града може да бъде 300 квадратни метра, а границата към улицата трябва да бъде най-малко 14 метра. В курортните зони тези цифри са съответно 500 кв. м и 16 м, във вилните селища – 600 кв. м и 18 м.

Важна забележка – регулацията на парцел е единственият законен начин за построяване на къща в България.

На какво да обърнете внимание

Ако трябва да проверите дали даден имот е в регулация, можете да поръчате кадастрална схема от общината, Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Това може да стане лично или онлайн.

Трябва да проверите:

• Наличие на регулация и срокове, в съответствие с които може да се извърши строителство. Ако обектът не е в регулация, препоръчително е да се говори с главния архитект на местността, града или община за това какъв документ може да се представи за това. Например, това може да бъде частичен план на населеното място.
• Техническо състояние на обекта. Този елемент включва проверка за наличието на комуникации: ток, вода и канализация. Ако обектът включва подземно пространство, трябва да се извърши геоложко проучване.
• Правен статут на собствеността. Трябва да се проверят бившите собственици и всички транзакции и сделки, свързани с обекта. Необходимо е да се проверят документи за наследство, брак, както и документи на юридически фирми, потвърждаващи че земята някога е била тяхна собственост. Проверката се извършва чрез Агенцията по вписванията.
• Финансова проверка. Трябва да се изключи възможността за каквито и да е задължения.
• Проверка на документи. Струва си  да се уверите, че парцелът има кадастрална схема и напълно съответства на закупуваната земя.

Регулацията на парцел

За урегулиране на парцела е необходимо да подадете в общината по местонахождение следните документи:

• Заявление;
• Схема на обекта;
• Документ за собственост или предварителен договор за покупко-продажба;
• Удостоверение за наследници, ако става въпрос за парцел, получен по наследство;
• Ако строежът засяга съседни територии – разрешение от собствениците им;
• Платежен документ;
• Описание на намеренията на собственика относно предназначението на обекта.

Агенция за недвижими имоти Apart Estate ще Ви помогне да разберете всички тънкости на покупко-продажбата на земя в България. Ако мечтаете за собствена къща, обадете се или ни пишете, ние ще Ви помогнем да изберете и закупите парцел за строеж или готова вила в Бургас, Созопол, Поморие и други курортни градове и села в България.